樓市話山論見：國(guó)務(wù)院關(guān)于（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）原文及解讀

樓市話山論見：國(guó)務(wù)院關(guān)于 “14號(hào)文”原文及解讀

2023年8月25日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》?！蛾P(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

住房問(wèn)題既是重大的民生問(wèn)題也是重大的發(fā)展問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決居民住房困難。為推進(jìn)保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和民生改善。推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，現(xiàn)就規(guī)劃建設(shè)保障性住房有關(guān)工作提出如下意見。

一、總體要求

（一)指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)黨的二十大精神，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念、加快構(gòu)建新發(fā)展格局。落實(shí)中國(guó)式現(xiàn)代化總要求，用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房，加大供保障性住房建設(shè)和供給。加快解決工薪收入群體住房困難。穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期，為落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位提供住房支撐，并發(fā)揮促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城市面貌、創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕更好條件等一舉多得的作用，努力讓城市居民實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)，不斷夯實(shí)黨長(zhǎng)期執(zhí)政根基，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

（二)基本原則

堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向。規(guī)劃建設(shè)保障性住房，著力解決工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房又供給不足的突出問(wèn)題。更好發(fā)揮政府作用，盡快補(bǔ)齊保障性住房建設(shè)短板，提高保障性住房在住房總供給中的比例，不斷滿足工薪收入群體的基本住房需求。

堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋。消除買不起商品住房的焦慮。放開手腳為美好生活?yuàn)^斗：推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性、滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

堅(jiān)持資金平衡。規(guī)劃建設(shè)保障性住房應(yīng)按照工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則、由城市人民政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，在此基礎(chǔ)上采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售。應(yīng)做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，凡是因之新增地方政府隱性債務(wù)的，一律不得實(shí)施。

堅(jiān)持穩(wěn)慎有序。保障性住房建設(shè)堅(jiān)持以需定建。支持城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐。具備條件的城市，要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。城市人民政府應(yīng)堅(jiān)持盡力而為、量力而行，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和各類困難群體住房需求，區(qū)分輕重緩急，結(jié)合需要與可能，穩(wěn)慎有序推進(jìn)。

二、重點(diǎn)任務(wù)

（三)明確對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)。保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體，城市人民政府應(yīng)將符合條件的工薪收入群體納入保障性住房申請(qǐng)和安排對(duì)象范圍。以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買一套保障性住房。已享受過(guò)房改房等政策性住房的家庭申請(qǐng)保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。城市人民政府要摸清工薪收入群體的住房需求，從解決最困難工薪收入群體住房問(wèn)題入手。根據(jù)供給能力，合理確定保障范圍和準(zhǔn)入條件，逐步將范圍擴(kuò)大到整個(gè)工薪收入群體。按照?；镜脑瓌t，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)人才等不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

（四)加快建設(shè)和籌集

1.制定規(guī)劃計(jì)劃。加強(qiáng)統(tǒng)籌指導(dǎo)，引導(dǎo)城市人民政府因地制宜將保障性住房建設(shè)與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結(jié)合起來(lái)穩(wěn)妥推進(jìn)。城市人民政府應(yīng)根據(jù)保障性住房需求，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)，在國(guó)土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌落實(shí)用地規(guī)模、布局，合理把握建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏，按照職住平衡原則。優(yōu)先安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域。防止因位置偏遠(yuǎn)、交通不便等造成房源長(zhǎng)期空置。要制定年度建設(shè)籌集計(jì)劃，優(yōu)選建設(shè)實(shí)施主體。

2.保障用地供給。保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房。在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式。城市人民政府對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模等規(guī)劃指標(biāo)予以支持優(yōu)化。

3.加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。要確保保障性住房建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給，城市人民政府應(yīng)按現(xiàn)有資金籌措渠道負(fù)責(zé)建設(shè)與保障性住房項(xiàng)目直接相關(guān)的城市道路和公共交通、通信、供電、供水、供氣、供熱、污水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施，以及教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、養(yǎng)老、托幼、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施，確保與保障性住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付，把好質(zhì)量關(guān)，相關(guān)建設(shè)投入不得攤?cè)氡Ｕ闲宰》颗涫蹆r(jià)格。

（五)規(guī)范配售和管理

1.公平公正配售。城市人民政府應(yīng)根據(jù)保障性住房房源供給和需求等情況，研究制定配售方案，有序組織配售。配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定。保障性住房配售辦法由城市人民政府制定。

2.實(shí)施封閉管理。對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。工薪收入群體購(gòu)買的保障性住房不得長(zhǎng)期閑置。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由城市人民政府按規(guī)定予以回購(gòu)。封閉管理的具體辦法由城市人民政府制定。

3．加強(qiáng)社區(qū)管理。城市人民政府應(yīng)將保障性住房及時(shí)納入街道和社區(qū)管理，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，建立和完善居住社區(qū)管理機(jī)制。組織優(yōu)選專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加強(qiáng)使用管理和物業(yè)服務(wù)，讓群眾住得舒心、安心。

（六）加強(qiáng)監(jiān)督管理。保障性住房建設(shè)要總結(jié)過(guò)去部分地區(qū)棚改、拆遷、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善建設(shè)、配售、運(yùn)營(yíng)等方面管理制度。城市人民政府應(yīng)建立健全保障性住房和保障對(duì)象檔案，實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)保障性住房的全過(guò)程監(jiān)督，嚴(yán)防政策執(zhí)行走樣。禁止超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)保障性住房。堅(jiān)決查處腐敗尋租、騙取資格、多占住房、以權(quán)謀房、長(zhǎng)期閑置等問(wèn)題。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和債務(wù)、資金監(jiān)管，做到專款專用，嚴(yán)禁擠占挪用，嚴(yán)防新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)工程質(zhì)量安全責(zé)任，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。

三、支持政策

（七）加大對(duì)保障性住房的政策支持。對(duì)符合條件的保障性住房項(xiàng)目，中央通過(guò)現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助。將將合條件的保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。支持利用住房公積金向繳存職工發(fā)放購(gòu)買保障性住房的個(gè)人住房貸款，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款，需要暫時(shí)調(diào)整實(shí)施現(xiàn)行行政法規(guī)的，按規(guī)定程序辦理。要探索與房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式相適應(yīng)的金融服務(wù)模式。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，提供保障性住房開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款，?？顚Ｓ谩⒎忾]管理。符合條件的保障性住房項(xiàng)目適用經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)稅費(fèi)支持政策。

四、組織實(shí)施

（八）做好政策銜接。要協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關(guān)系。城市人民政府繼續(xù)按照國(guó)家現(xiàn)有政策發(fā)展用于配租的保障性住房，對(duì)符合條件的城鎮(zhèn)住房收入困難家庭提供公共租賃住房保障，承租人按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金，政府根據(jù)承租人的困難程度給予相應(yīng)的租金補(bǔ)助。對(duì)符合條件的新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)人員提供保障性租賃住房、鼓勵(lì)地方在滿足安全要求的前提下，依法依規(guī)將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房。城市人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)用于銷售的人才住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房的政策進(jìn)行梳理，將新建項(xiàng)目調(diào)整為本指導(dǎo)意見規(guī)定的用于配售的保障性住房或商品住房。

（九）落實(shí)地方責(zé)任。城市人民政府對(duì)規(guī)劃建設(shè)保障性住房、解決好工薪收入群體住房困難問(wèn)題負(fù)主體責(zé)任，要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織實(shí)施，把規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作列入重要議事日程，健全跨部門、多層級(jí)的工作機(jī)制，細(xì)化政策措施，制定實(shí)施方案，及時(shí)解決遇到的困難和問(wèn)題，有力有序有效推進(jìn)保障性住房建設(shè)。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)指導(dǎo)督促和監(jiān)督檢查，將住房保障相關(guān)工作納入領(lǐng)導(dǎo)班子績(jī)效考核范圍。

（十）加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門、加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作的組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)，按照職責(zé)研究制定完善規(guī)劃建設(shè)保障性住房的相關(guān)配套政策，形成"1+n"政策體系并抓好落實(shí)。

（十一）做好宣傳引導(dǎo)。加強(qiáng)政策宣傳解讀、示范引領(lǐng)和輿論引導(dǎo)。運(yùn)用各類媒體加大宣傳報(bào)道力度，推廣經(jīng)驗(yàn)做法，營(yíng)造全社會(huì)關(guān)心、支持、參與規(guī)劃建設(shè)保障性住房的良好氛圍。

《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》的解讀：

《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）大幅提升了保障房的重要性，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑿纬伞氨Ｕ戏?商品房”雙軌運(yùn)行機(jī)制，中低收入人群住房獲得保障，形成中國(guó)版“居者有其屋”。短期來(lái)看，“14號(hào)文”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定支撐且利好上下游產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)將沖擊商品房市場(chǎng)規(guī)模；長(zhǎng)期來(lái)看，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)﹝2023﹞14號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)?！?4號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗”；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。由于該文件明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，與市場(chǎng)的定位關(guān)系明確，被多地稱為“新房改方案”。

一、政策內(nèi)容點(diǎn)評(píng)

受保障人群規(guī)?？涨?/p>

“14號(hào)文”明確保障性住房供應(yīng)對(duì)現(xiàn)象為收入不高的“工薪階層”，另包括城鎮(zhèn)戶籍家庭、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)人才等不同群體，預(yù)計(jì)未來(lái)新增城市人口將是保障性住房的重要覆蓋主體，疊加現(xiàn)階段中低收入群體，受保障居民規(guī)模將大幅增加。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，2022年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)65.22%，而發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率平均約80%?？紤]到我國(guó)農(nóng)村土地制度及農(nóng)業(yè)文化的影響，土地對(duì)人口吸附能力大于發(fā)達(dá)國(guó)家，假設(shè)我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)可到75%，即還有10%的城鎮(zhèn)化空間；截至2020年末15-59周歲人口為11.48億（60歲以上人口城市遷移概率較低，故剔除該部分人口），以此推算我國(guó)未來(lái)城市新增人口約為1.15億人，有巨大購(gòu)房需求，但因其收入較低購(gòu)房需求被壓制，此外面臨購(gòu)房壓力的中低收入城市家庭亦是“14號(hào)文”的覆蓋對(duì)象，“14號(hào)文”規(guī)定的供應(yīng)對(duì)象規(guī)模大于此前歷次保障房覆蓋人口規(guī)模。

試點(diǎn)由大中城市始，未來(lái)或擴(kuò)展到中小城市

“14號(hào)文”規(guī)定在300萬(wàn)以上大中城市試點(diǎn)實(shí)行保障性住房制度，與我國(guó)現(xiàn)階段城市發(fā)展情況相適應(yīng)。我國(guó)未來(lái)約需46億平方米（假設(shè)新增人口人均住宅面積40平方米）住宅安置新增城市居民，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住房存量約1.2億套（中指研究院2023年統(tǒng)計(jì)），若每套按100平方米計(jì)算，現(xiàn)有房產(chǎn)已能滿足新增城市人口住房需要。但從新建商品住宅存銷比方面來(lái)看，CRIC及易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為14.4、18.1和24.3個(gè)月，三線城市商品房庫(kù)存量高企，另外，根據(jù)《中國(guó)住房存量研究報(bào)告》，2020年一、二、三四線城市套戶比分別為0.97、1.08、1.12，一線城市住房供給偏緊；同時(shí)對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，由于人口流入等因素影響，仍存在一定住房需求，但部分需求因收入相對(duì)房?jī)r(jià)較低被壓制，一二線城市需要政府提供大量保障房滿足居民居住需求。三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，去化速度慢，疊加人口流失，商品房的購(gòu)房需求已基本飽和，但仍存在部分居民受制于家庭財(cái)產(chǎn)因素?zé)o法購(gòu)房，未來(lái)各地縣市或需提供一定量的保障性住房，按照“14號(hào)文”規(guī)定對(duì)商品住房庫(kù)存大的城市適當(dāng)改建或收購(gòu)存量商品房用作保障房，保障中小城市住房困難居民獲得住房保障。

兩大目標(biāo)推動(dòng)“保障房+商品房”雙軌運(yùn)行

從“14號(hào)文”的兩大目標(biāo)來(lái)看，保障房地位未來(lái)將大幅提升，或?qū)⑴c商品房并駕齊驅(qū)，形成“保障房+商品房”雙軌運(yùn)行機(jī)制，低收入者承租保障性租賃住房，中低收入者購(gòu)買保障房，中高收入者購(gòu)買商品房，從而實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策導(dǎo)向影響巨大，如1998年房改催生了商品房市場(chǎng)，購(gòu)買商品房成為居民解決住房問(wèn)題的主要方式。本次房改將拉動(dòng)保障房投資建設(shè)，或?qū)?duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊，隨著供給端和需求端的調(diào)整，預(yù)計(jì)未來(lái)商品房規(guī)模將較大幅度收縮，實(shí)現(xiàn)雙軌運(yùn)行機(jī)制。

二、“14號(hào)文”影響

福利房時(shí)代或?qū)?lái)臨

我國(guó)住房市場(chǎng)歷經(jīng)多次變化，第一次住房制度改革正式吹響進(jìn)軍號(hào)是在1998年，當(dāng)年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確指出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”，住房制度改革全面展開，此次房改意在建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主，以商品房和廉租房為輔的住房供應(yīng)體系，保障不同收入家庭的住房需求。2003年房地產(chǎn)行業(yè)被確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)后，商品房市場(chǎng)快速發(fā)展，地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷多次發(fā)展，居民持有住房數(shù)量及質(zhì)量均大幅改善。但房?jī)r(jià)持續(xù)攀升且保障房體系發(fā)展緩慢，過(guò)重的住房負(fù)擔(dān)拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，與我國(guó)更加注重經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的發(fā)展方式相悖，政府通過(guò)提供高質(zhì)量的保障性住房降低居民住房負(fù)擔(dān)，提高居民消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)水平，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，“14號(hào)文”的出臺(tái)是政府促進(jìn)住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)，隨著該政策的執(zhí)行，將推動(dòng)住房市場(chǎng)進(jìn)入福利房時(shí)代。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定支撐

2021年下半年以來(lái)，隨著國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)力度加大，商品房市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資力度降幅較大?！?4號(hào)文”提出支持發(fā)展配售型保障房，保障房開工力度或?qū)⒓哟?，疊加“城中村”改造的推進(jìn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增加，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資形成一定支撐，并利好房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)。

房企分化加劇

雙軌運(yùn)行機(jī)制將導(dǎo)致剛需分流較大，商品房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將下降，居民更加注重商品房的品質(zhì)，該類變化將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。剛性住房需求轉(zhuǎn)移到保障房后，商品房市場(chǎng)銷售規(guī)模將收縮，此舉將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，住宅品質(zhì)較差且成本控制力弱的中小房企面臨淘汰境地，但成本控制力強(qiáng)、產(chǎn)品品質(zhì)好的大型房企將獲得更多機(jī)會(huì)；同時(shí)隨著配售型保障房建設(shè)需求增加，代建需求將大幅上升，以品質(zhì)著稱的房企將獲得更多代建業(yè)務(wù)，未來(lái)部分房企或發(fā)展成專業(yè)代建企業(yè)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“雙刃劍”

按照我國(guó)現(xiàn)有房產(chǎn)的套戶比看，房產(chǎn)供應(yīng)整體高于需求，尤其對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存壓力較大。本次房改對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)，從短期看，保障房的供應(yīng)將對(duì)剛需形成分流，加劇市場(chǎng)觀望情緒，商品房整體需求規(guī)模下降；另外，剛需型商品房（尤其質(zhì)量配套一般）脫手難度加大且面臨價(jià)格下行壓力，置換改善型商品房需求規(guī)模將受到?jīng)_擊，整體看，保障房供給規(guī)模加大將降低商品房需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響。從長(zhǎng)期看，保障房的大力推出，形成“保障房+商品房”雙軌運(yùn)行機(jī)制，將進(jìn)一步完善我國(guó)住房體系，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；同時(shí)商品房市場(chǎng)化運(yùn)行，供需端限制將減少，價(jià)格由市場(chǎng)決定，利于房屋品質(zhì)的提升。

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