樓市話山論見：約談“敲打”新政加碼 能否有效保障“房住不炒”

約談“敲打”新政加碼 能否有效保障“房住不炒”

住建部重點(diǎn)約談熱點(diǎn)城市，地方政府樓市調(diào)控政策不斷加碼……今年以來廣州、杭州、上海、合肥等城市房價(jià)快速上漲成關(guān)注熱點(diǎn)。記者近日在廣州、合肥等地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，中央和地方多部門出臺(tái)土地、交易和信貸組合拳，有效遏制了部分城市房地產(chǎn)炒作氛圍，但個(gè)別城市房價(jià)仍處于漲勢(shì)。

高密度大強(qiáng)度調(diào)控 部分城市房價(jià)仍上漲

近日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城市政府負(fù)責(zé)人，要求各城市緊盯新情況新問題，及時(shí)采取針對(duì)性措施，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

在被約談之前，合肥樓市調(diào)控新政正式施行，調(diào)控政策從加大居住用地供給、熱點(diǎn)二手房限購、熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房限名額、熱點(diǎn)樓盤“限售+搖號(hào)”等8個(gè)方面著手穩(wěn)房價(jià)。

近年來，由于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，合肥市常住人口驟增，帶來剛需住房量驟增，去年銷售新建商品住房超過1300萬平方米、成交二手房近600萬平方米，在建短期即可上市面積700萬平方米左右，但市內(nèi)個(gè)別片區(qū)仍存在供不應(yīng)求情況。

合肥市房產(chǎn)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，最新的38條調(diào)控措施中，土地供應(yīng)、學(xué)區(qū)房、信貸等方面尤其關(guān)鍵，加大居住用地供給將直接增加新房上市量，有助于從根本上改善供需關(guān)系；熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房限名額，將遏制去年以來的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房過快上漲勢(shì)頭；加強(qiáng)住房貸款審慎管理，將會(huì)對(duì)購房資金進(jìn)行穿透式審查，杜絕經(jīng)營貸、信用貸等流入房地產(chǎn)市場，從金融領(lǐng)域精準(zhǔn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求；熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”政策，有助于遏制號(hào)頭費(fèi)、關(guān)系戶等問題。

合肥市樓市調(diào)控新政發(fā)布后，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所對(duì)街頭行人隨機(jī)調(diào)查的2057份有效問卷數(shù)據(jù)顯示，對(duì)調(diào)控政策表示贊成態(tài)度的市民占比為94%（贊成和基本贊成比例分別占36%、58%）。合肥房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，8條調(diào)控措施發(fā)布第三周，合肥市區(qū)新建商品房銷售2370套，其中商品住宅1460套，環(huán)比增長13.8%；銷售均價(jià)每平方米19109元，環(huán)比下降1.6%，連續(xù)兩周下降。二手房住宅成交3012套，比新政前一周下降41.1%，市場熱度降低。屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)二手住宅成交面積下降28.1%、和平路小學(xué)學(xué)區(qū)下降48.2%、48中學(xué)區(qū)下降22.6%、38中學(xué)區(qū)下降37.5%。

去年年底以來，中央和地方相關(guān)部門出臺(tái)多項(xiàng)政策，在金融信貸、交易環(huán)節(jié)和土地供應(yīng)等層面打出組合拳，密度和強(qiáng)度前所未有。

金融政策方面，2020年末，中國人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)宣布出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度；2021年3月份，銀保監(jiān)會(huì)等三部門聯(lián)合發(fā)布通知，嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。交易環(huán)節(jié)，上海、杭州等城市出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的限購政策，深圳則出臺(tái)了“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，讓火熱的二手房行情迅速冷卻。土地供應(yīng)方面，今年3月份開始，多個(gè)城市開始推行住宅用地“集中供應(yīng)”，希望為土地市場降溫。

在密集調(diào)控政策下，北京、上海、深圳等城市房價(jià)漲幅收窄，炒作氛圍“降溫”，但廣州、杭州等城市樓市依然火熱不減。

廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城某樓盤2020年7月的價(jià)格為4萬元左右，2021年1月為5.2萬元左右，最新一期的均價(jià)超過了6萬元，漲幅超過50%。與此同時(shí)，廣州中心城區(qū)的二手房市場火熱。2020年底，均價(jià)在5.5萬元左右的天河區(qū)某樓盤，到3月已經(jīng)大幅漲至7.5萬元以上，兩個(gè)多月漲幅接近40%。3月22日，廣州市天河區(qū)一套法拍房競價(jià)80輪，從底價(jià)775萬，拍到1508萬成交，溢價(jià)達(dá)94.5%，市場熱度可見一斑。

今年以來的杭州樓市也持續(xù)火熱。新房搖號(hào)中簽率持續(xù)下滑，杭州之江板塊的一處樓盤中簽率僅為2.02%，創(chuàng)下該市今年新低。同時(shí)，二手市場成交也很火爆。

專家分析認(rèn)為，在調(diào)控政策嚴(yán)控下，北上深等城市作為房產(chǎn)的“核心價(jià)值圈”炒作有所降溫，但尚未“熄火”，此時(shí)廣州、杭州、合肥等城市“接棒”繼續(xù)上漲，如果一段時(shí)間后“價(jià)差”縮水，或?qū)⒎醋饔糜诒鄙仙畹瘸鞘?，從而出現(xiàn)輪動(dòng)上漲。

熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲 三大原因值得關(guān)注

業(yè)內(nèi)分析，造成部分城市房價(jià)上漲的原因主要有三點(diǎn)：政策滯后效應(yīng)、供求關(guān)系緊張、焦慮情緒包圍。

一是政策存在滯后效應(yīng)。中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明認(rèn)為，2020年下半年以來，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等違規(guī)流入樓市，是部分地區(qū)房價(jià)快速上漲的重要推手，最近多部門出臺(tái)政策，只要嚴(yán)格執(zhí)行，一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒作氛圍，但政策影響存在滯后效應(yīng)，一段時(shí)間后才能看出效果。他預(yù)計(jì)，禁止經(jīng)營貸流入樓市的政策在“一個(gè)月左右”會(huì)產(chǎn)生明顯效果。

二是部分區(qū)域供求關(guān)系緊張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州市天河區(qū)去化周期僅3個(gè)月有余，而該市第一批“集中供地”的48幅地塊名單中，天河區(qū)沒有地塊在列，該區(qū)域的供求關(guān)系緊張程度可見一斑。

“關(guān)鍵還是要進(jìn)一步加大居住用地供地面積?！遍L期關(guān)注合肥樓市的合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，作為省會(huì)城市，合肥市住宅用地出讓面積增長幅度連續(xù)4年至5年幾乎停滯。同時(shí)，合肥的土地出讓面積、出讓金額等關(guān)鍵指標(biāo)低于江蘇徐州、浙江臺(tái)州等城市，這與合肥作為省會(huì)城市的定位是不匹配的。另外，相比杭州每新增人口對(duì)應(yīng)商品房新增128平方米，合肥每新增人口對(duì)應(yīng)的新增商品房面積僅為64平方米。

三是焦慮情緒籠罩。中原地產(chǎn)首席分析師指出，今年1至2月份各線城市二手房交易呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢(shì)。上海、深圳和杭州等地樓市調(diào)控政策升級(jí)，在部分中介和自媒體營造的氛圍下，部分購房者擔(dān)憂失去購房資格，因此加快入市。

“調(diào)控只會(huì)讓房價(jià)短時(shí)間內(nèi)橫盤，最多跌500-1000元，但過后的漲幅又何止五千、一萬元？買房你有可能買貴，但永遠(yuǎn)不會(huì)買錯(cuò)！”提到嚴(yán)厲調(diào)控下的房價(jià)走勢(shì)，一篇自媒體稿件如此寫道。

3月初上海、杭州等地的調(diào)控政策出臺(tái)后，千里之外的廣州發(fā)生“蝴蝶效應(yīng)”。在廣州購房者的微信群中，“廣州購房資格即將收緊”“新房限價(jià)后雙合同首付變相提高”“再不上車就沒有機(jī)會(huì)了”等消息開始傳播。

在北京，一些中介人員對(duì)記者宣稱每年5月份為入學(xué)政策發(fā)布時(shí)間，因此務(wù)必要在5月前完成購房交易，避免政策有變。而這類中介正是購房者主要信息來源。

“我們看到上海出了最新政策，有傳言說北京也馬上要出政策，因此正在加緊辦理手續(xù)，我周圍有很多像我一樣焦慮的人?！币晃徽紤]在西城購買學(xué)區(qū)房落戶的家長對(duì)記者說。

嚴(yán)控經(jīng)營貸 加強(qiáng)社交媒體內(nèi)容監(jiān)管

陳珠明等業(yè)內(nèi)人士建議，保持政策的基本穩(wěn)定和連貫性。以廣州為例，在嚴(yán)格限購政策下，2015年經(jīng)歷一波上漲后，2016年左右廣州開始執(zhí)行嚴(yán)格限購政策，市場較平穩(wěn)，但南沙和黃埔等區(qū)域從2017年起以“人才卡”的名義打開口子，而近期在房價(jià)大漲后，這兩個(gè)區(qū)又收緊了“人才卡”的口子。

有專業(yè)人士認(rèn)為，經(jīng)營貸流入樓市的本質(zhì)是按揭貸款與經(jīng)營貸過高的利差，目前經(jīng)營貸利率比按揭貸款利率低2個(gè)百分點(diǎn)左右，而經(jīng)營貸貸款周期可長達(dá)20年，“流入樓市的動(dòng)能太大”。他建議，嚴(yán)格和長期堅(jiān)持嚴(yán)厲打擊經(jīng)營貸流入樓市的行為。

“針對(duì)一些套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度能夠抑制市場過熱，讓經(jīng)營貸回歸本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營，一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展?！庇袑I(yè)人士說。

復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇建議，大力度推動(dòng)利率的市場化，并以稅收優(yōu)惠等方式替代部分超低利率和超長期限的經(jīng)營貸。

合肥房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長喬磊建議，一方面，要充分利用城市新增人口、商品房新增銷售面積等數(shù)據(jù)資源，加大具有前瞻性的預(yù)判分析研究，進(jìn)一步改善供需關(guān)系。另一方面，在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)當(dāng)更注重輿論引導(dǎo)，加強(qiáng)微博、抖音和直播平臺(tái)等社交媒體的內(nèi)容監(jiān)管，營造良好輿論環(huán)境，化解公眾購房焦慮。

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